コインパーキング経営は基礎中の基礎である項目を勧請し、実行していかなければ大きな収益化につながりません。
今ある土地を最大限に活用し、収益化はできるのかと不安に思われる方も多いですが、当然そんな考え方では収益最大化は難しいと言えるでしょう。
しかし、基本を忠実におさえれば、着実に儲かるか儲からないかの線引きは可能です。
ネット上では駐車場経営は儲からないと言われることもしばしば。不動産経営の中で比較的リスクが低いと言われるコインパーキング経営ですが、失敗に終わることももちろんあります。
コインパーキング経営を成功に導くにはコツはとにかくセオリーを抑えて活動することにあります。
今回は、コインパーキングを夢の不労所得にするために知っておくべき成功のコツを５つご紹介していきます。
駐車場経営のメリット・デメリットを把握する
コインパーキング経営を始める前に、経営におけるメリットやデメリットを把握しておきま￥しょう。
まず、あなたが享受できるメリットがあなたの目的に合ってイメージはできていますかか・いないととても経営準備を進めていくことはできません。
土地をどのように活用したいか、イメージはできていますか？
- 駐車場経営のメリット
①受付のいらない収益化構造
②狭小地・変形地でも経営可能
③不動産経営の中では初期費用が安い（もしくは無料）
④投資リスクが低い
⑤資格が不要（条件有）
駐車場の経営は一般的には不労所得となる為、基本的には無人で行うことができます。
土地は、車を停める要件さえ満たしていればいいので家屋に適さない土地でも駐車場としては有能な場合があります。
さらに、不動産系の経営としては初期費用が抑えられることが多くあります。当然投資リスクは軽減されます。
また、特別な資格を必要としていないのも魅力的です。
- 駐車場経営のデメリット
①継続的に市場調査が必要
②建物に比べて税制面の優遇処置が無い
③破損に対する保険などが必要
無人経営、不労所得と銘打ってはいますが、近隣に対する調査は必要でできれば自分の行動範囲に設置されている駐車場の方が状態を把握しやすいです。
また、税制面ではあまり優遇されておらず、この面では投資リスクが低いことに対するマイナスと言えます。
経営の上でイレギュラーな問題への対応を迫られる可能性が常にあります。例えば施設内でケンカが発生したりゴミ放置などの汚れがあり客入りが減ってしまう可能性もあります。
さらに駐車場の代表的な問題として、料金未払いや設備破損などがあります。
こういったことはトラブル対応を必ず行うことになる為、この対応は自分で行うことになるのか、それとも運営会社の委託範囲なのかなども確認する必要があります。
経営に関する検討を進める上では変形地などで他に土地の活用法が無く、かつ車道自体が近いため駐車場にするメリットがある場合などは特に検討を進めてみるといいでしょう。
近隣駐車場と比較して適切な料金設定をし続ける
駐車場経営は、不動産業界の中でも特に賃料(料金)の変動が起きやすいです。オープン時は市場調査や近隣のライバルパーキングを偵察しながら料金を決めることになります。
その時に注視する項目は下記のようなものになります。
- 近隣の価格設定
- 利便性（駅近）
- 大通りに面しているか
- 回転率
- 回転率を考慮した枠の設定
料金設定は駐車場毎に異なるのは当然のこと時間幅による加算や上限の設定も当然異なります。
基本的には利便性が高い駐車場程短時間で更新されて高くなる一方で、利便性が低く出かけるのが不便な距離になると安くなります。
良い塩梅を設定したらいよいよオープンとなります。しかし、オープン時の料金のまま駐車場経営をし続けていくのは不可能です。
近隣の相場よりも料金設定が高すぎると集客が見込めませんし、逆に低すぎると管理費用を賄うことができなくなります、ひいては赤字です。
そのため定期的に地域の相場調査を行い、適切な料金を設定する必要があります。いわばこの価格設定はスーパーの野菜の値段と同じようなもので、地域による相場観や人気などと相関する関係にあるのです。
あなたはあなたが設定した料金でその駐車場に車を停めることができますか？
料金の設定はユーザー心理に深く根付いている為とてもシビアな問題です。実は、駐車場経営を副業で行いたい方の場合、この調査を管理会社に委託することも可能です。
駐車場経営時にサポートを提示してくれる業者と出会った際には素直に話を聞いてみましょう。
近隣全ての駐車場を絶え間なく徴するのは個人では困難ですが専門業者であれば容易です。
ただし、基本的な料金は常に把握しておかなければならないのが経営者の責任でもあります。近隣の駐車場をリサーチし適切な料金設定をし続け利回りの良い駐車場経営をしましょう。
土地のデッドスペースの活用を検討する
駐車場で言う「デッドスペース」とは、広さや形状により駐車ができないとされるスペースです。
車を停める為には活用できませんが、もし車の通過するライン上になければ何かしらに活用できる可能性があります。
デッドスペースの活用例としては
・飲料自販機
・コインロッカー
・証明写真機
・レンタサイクル
・電動キックボード（ループ）
などがあります。
この中でもよく見かけるのは自動販売機の設置でしょう。
電源は駐車場の機器でも使うため共有可能ですし、運転の前後で一休みをしたいというのは人間心理においても非常に効果的です。
また、車の利用者だけではなく近所の方など通行人の方からの収益も見込める可能性があります。
駐車場の出口近くや、外の面に接しているところなどに設置すれば買いやすくもあり更なる収益化が狙えるでしょう。
車利用者向けのニーズとしてコーヒーやお水を。通行人向けのニーズとして清涼飲料水やお茶を意識して設置してみるなど、利用客そうを徴すればそれ自体が経営にとって有益な情報となる可能性もあります。
こうしたデッドスペースの活用では本用途の駐車場の稼働率が低いときに収益を補填してくれるお助けマンになってくれるかもしれません。
利回りを事前に把握する
駐車場経営の利回りの考え方は「表面利回り」と「実質利回り」の２つがあります。
利回りは、その土地でどれくらいの収入を得られるのかを表したものであり高いほど収益が高いということになります。
利回りを把握してどの程度利益が見込め、どのくらいの期間で初期費用を回収できるのかを知っておく必要があります。
表面利回り
まず、コインパーキング経営を始める前に収益・初期費用・土地価格とのバランスを考えるのが重要です。
これを、「表面利回り」と言います。
計算方法は以下の通りです。
表面利回り（％）＝年間賃料（満車時）／土地価格×100
表面利回りの目安は10％前後と言われています。
実質利回り
実質利回りは表面利回りにランニングコストや初期費用を含めたリアルな利回りだと考えてください。
計算方法は以下の通りです。
実質利回り（％）＝（年間賃料―ランニングコスト）／（土地価格＋初期費用）×100
実質利回りの目安は4～5％だと言われています。
実質利回りの最初の計算は予測値でしかありませんが、あまりに収益化時の実質利回りが少ない場合は、検討を見直す必要があります。プロの査定でも芳しくない場合は駐車場としての価値が土地柄低い可能性もあります。
なるべく多くの運営会社から比較検討する
駐車場の運営や管理業務を委託しようと考えるのであれば、管理会社によって手数料に差があるため、なるべく多くの業者を比較検討した方が賢明です。
業者によって委託範囲なども異なり、トラブルへの補填にも違いがあります。
掃除、料金回収、料金設定の提案、トラブル監視、破損に対するサポート、など発生する問題は多岐にわたりますので、事前に自分がかかわれる範囲を考えておくと業者を比較する場合にスムーズです。
業者によっては、放置車両をそのままにし、対処してくれないというケースもあります。
あなたが駐車場の利用者なら、ゴミが溜まった不衛生な場所や落書きだらけの壁がある場所に車を停めたいと思わないでしょう、しかし経営側となると土地をきれいに維持するのは困難であるということが理解できます。
駐車場はその土地の性能をフルに発揮しなければよい収益幅が見込めません。
運営会社はどの程度代行してくれるのか、事前に必ず比較検討しましょう。
コインパーキングは始める前も始めた後も仕事がある
今回はコインパーキングにおける５つの成功のコツをご紹介しました。
夢の不労所得と言われるコインパーキング経営ですが、その実しっかりと準備やメンテナンスを続けなければならないことも多いです。
土地活用の種類としてコインパーキングを選んだあなたが、なぜそうしたのか、どう儲けることができるのかなどを知っておくことで、不要なリスクを軽減し収益化を最大化していくことができます。
コインパーキング経営ではそのための生存政略が非常に重要です。
その土地や駐車場にあった成功のコツも併せて、プロに相談してみるのが良いでしょう。