駐車場経営は、初期投資が比較的少なく、安定した収益を見込める不動産活用の一つとして注目されています。ただし、収益性を判断する指標である「利回り」の仕組みや運営のポイントを理解することが重要です。
この記事では、利回りの基本や目安、高い利回りを実現するための方法を分かりやすく解説します。
利回りとは何か
駐車場経営における「利回り」とは、投資額に対する収益の割合を示す指標です。これは経営の効率性や収益性を判断するために使われます。
利回りの基本的な定義
利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは、年間収入を初期投資額で割ったもので、運営コストを考慮しない収益性を示します。
この指標は、収益の大まかな見通しを把握するために役立ちます。
実質利回りは、収益から固定資産税や管理費などのコストを差し引いた純利益を基に計算されます。
こちらは、より現実的な収益性を評価するための指標です。
具体例を用いた計算方法
利回りの計算は、以下のようなシンプルな計算式を使います。
■表面利回りの計算例
■実質利回りの計算例
実質利回りでは、年間収入から運営にかかる費用を差し引いた後の「純利益」を用いて計算します。
計算例の紹介
月極駐車場の利回り計算例
土地代 1,000万円（土地代のみ）
舗装費用（10台分） 75万円(※1)
設備費用 134万円(※2)
駐車スペース 10台
月額料金 1台あたり 10,000円
管理費や税金などの年間費用 10万円
(※1)アスファルト舗装費用125㎡× 6,000円とした場合の金額です。この他、駐車場の周囲を舗装する場合や通路の追加舗装を考慮すると、さらに費用が増加します。また、舗装費用は地域や業者、その時の材料費の状況によって異なります。
(※2)ライン引き、車止めブロック、フェンス、看板、照明設備、防犯カメラ、雨水排水設備を含めた金額です。機器の代金などは素材の高騰入荷状況により変化する可能性があります。
初期投資額
年間収入
表面利回り 約 9.93%
実質利回り 約 9.10%
コインパーキングの利回り計算例
初期投資額 1,500万円
舗装費用（20台分） 150万円(※1)
設備費用 752万円(※2)
駐車スペース 20台
1台あたりの平均利用料（1日） 500円
管理費や税金などの年間費用 30万円
稼働率 70%
(※1)アスファルト舗装費用250㎡× 6,000円とした場合の金額です。この他、駐車場の周囲を舗装する場合や通路の追加舗装を考慮すると、さらに費用が増加します。また、舗装費用は地域や業者、その時の材料費の状況によって異なります。
(※2)精算機・管理システム、車両ロック装置（フラップ板）、ライン引き、車止めブロック、フェンス、看板、照明設備、防犯カメラ、雨水排水設備、管理会社への導入費用、電気工事費を含めた金額です。機器の代金などは素材の高騰入荷状況により変化する可能性があります。
初期投資額
年間収入
表面利回り 約 10.64%
実質利回り 約 9.39%
駐車場経営の利回りの目安
駐車場経営において、利回りの目安を知ることは、収益性を判断するための重要なポイントです。利回りの水準は、駐車場の種類や立地条件によって大きく異なります。ここでは、一般的な相場や特徴を解説します。
こうした利回りの目安を理解しておくことで、自分が計画している駐車場経営が適切な収益性を持っているかを判断できます。また、想定する利回りに対して、どのような改善策を講じるべきかも明確になります。
月極駐車場の利回り
月極駐車場の利回りは、立地条件や規模によりますが、5%から15%程度が一般的な目安とされています。
都心部では需要が高い為、安定した稼働率が期待でき、8%～15%の利回りを見込めることが多いです。
郊外では土地コストが低い一方で需要も少ないため、5%前後になることが一般的です。
月極駐車場は初期投資や運営コストが比較的低いため、安定した収益を得やすいのが特徴です。
コインパーキングの利回り
コインパーキングの利回りは、10%から15%程度が目安とされています。
高い稼働率が見込める商業地や駅周辺では、15%以上の利回りを達成するケースもあります。
一方、稼働率が低いエリアでは10%を下回ることもあるため、立地選びが特に重要です。
コインパーキングは初期投資が月極駐車場より高いものの、時間貸しによる高い収益性が魅力です。
高利回りを実現するためのポイント
駐車場経営で高い利回りを実現するには、立地選びや運営方法など、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。
この項目では、高利回りを目指すための具体的な方法を解説します。
適切な立地の選定
立地は駐車場経営の成否を左右する最も重要な要素です。高い稼働率を維持するためには、駐車場の需要が見込めるエリアを選ぶ必要があります。
需要が高いエリア
駅や商業施設、オフィスビルの近くでは、日常的に駐車スペースを必要とする人が多く、稼働率が高くなります。
競合調査の実施
周辺の駐車場数や価格を調査し、適切な価格設定が可能なエリアを選びましょう。
稼働率を上げる工夫
稼働率を高めることは、収益を増やし利回りを向上させるための重要なポイントです。
以下のような工夫を行い、稼働率の上昇を狙いましょう。
設備投資で利便性を向上
セキュリティカメラや照明設備の設置、電気自動車用の充電設備を導入することで、利用者に安心感や利便性を提供できます。
区画設計の工夫
大型車や軽自動車など、車種に応じた駐車スペースを設けることで、幅広いニーズに対応できます。
価格設定の柔軟性
需要の変動に応じて料金を調整したり、長時間利用向けの割引を提供することで、利用者を増やすことが可能です。
コスト削減の工夫
運営にかかるコストを抑えることも、結果的に利回りの向上につながります。
自動化の導入
無人管理システムを導入することで、運営にかかる人件費を削減できます。
メンテナンスの効率化
定期的な点検を行い、大規模修繕の発生を抑えることで、長期的に運営コストを削減できます。
固定費の見直し
ランニングコストの中でも、保険や管理契約の内容を見直すことで、費用を最適化することが可能です。
地域特性に合わせた戦略の立案
地域によって駐車場の利用目的や駐車需要は異なります。
そのため、ターゲット層を明確にした上で運営戦略を立てることが重要です。
商業エリア
短時間利用を重視した料金体系を設定。
近隣の商業施設とのキャンペーンを打ち出すなど関連したイベントの模索。
住宅街
長期契約を促進する月極駐車場を検討する。
成功のポイントまとめ
駐車場経営を成功させるためには、利回りを意識した計画的な運営が不可欠です。
ここでは、これまで解説してきた内容を基に、成功のために押さえるべき重要なポイントを解説します。
立地選びが最優先
高利回りを実現するためには、駐車場の需要が高い立地を選ぶことが重要です。
駅や商業施設、オフィス街などの周辺エリアは高い稼働率を期待でき、収益性の向上につながります。また、周辺競合を調査し、適切な料金設定ができるかを確認することも大切です。
稼働率を高める運営工夫
・設備を充実させ、利用者に安心感を提供する。
・車種や利用時間に応じた区画設計や料金プランを設定する。
・季節や時間帯に応じて柔軟に料金を調整し、利用者の幅を広げる。
といった、稼働率を高める仕組みを導入し、収益を最大化させましょう。
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コスト管理の徹底
自動化システムの導入や保険契約の見直し、適切なメンテナンスなどのコスト管理によって固定費や変動費を最適化することで、利回りの向上が期待できます。
関連：【駐車場経営と様々な保険】発生する事故と損害による損失を最低限に抑えよう
地域特性に合わせた戦略の構築
地域ごとの需要や利用目的を把握し、それに合わせた戦略を立てることで、効率的な経営が可能になります。
例えば、都市部では回転率を重視したコインパーキング、住宅街では長期契約を見込める月極駐車場が適しています。
定期的な収益確認と改善
駐車場経営は、継続的な運営の中で収益性を見直し、改善を繰り返すことが大切です。
利回りを定期的に確認し、目標に届いていない場合は、立地条件や運営方法の再評価を行いましょう。