儲からない駐車場経営という言葉、恐ろしいですよね。あなたの土地は儲からない時間を生み出し続けていませんか？
この記事を読んでなぜ儲からないのか一度初心にかえって整理してみませんか。
もしくはこれから駐車場経営を考える方も、一度もうからない理由を知識として捉えてみませんか。
こちらの記事では不動産の土地運用の初心者の方向けの基本的な内容を駐車場経営を中心に解説しています。
自分の家名義の空き地、家主が亡くなり上物と一緒に取り残された土地など場所を問わず有効活用されていない土地というのは国内にたくさん存在しています。
これらの活用されていない土地も固定資産税がかかってくる為、例えあなたが使っていなかったとしてもお金はドンドン出て行ってしまいます。
しかし、空いている土地を働かせてお金を生み出させる方法として近年特に注目されているのが駐車場経営による不労所得です。
Googleの検索予測でも「駐車場経営 儲からない」「駐車場経営 年収」「駐車場経営 土地購入」「駐車場経営 失敗」「駐車場経営 税金」「駐車場経営 土地なし」「駐車場経営 初期費用」「駐車場経営 利回り」と検索されてることから関心が高まっていることが伺えます。
経営と言っても特別難しい資格を必要とするわけではなく、自分で持っている土地を駐車場事業者に査定させて駐車場化をするだけです。
うまく設定して利用者を誘導できれば寝ていてもお金が入ってくるようになりますし、固定資産税によるマイナスに毎年悩まされることも少なくなるでしょう。
「とにかく自分で細かく働きたくない、でも土地は無駄にしたくない」という方は是非手持ちの土地を活用して駐車場経営者になってみましょう。
駐車場経営とは？
駐車場経営は空いている土地を利用し、駐車場化することで土地自体に収益を生んでもらう手法です。
そもそも駐車場経営とは大きく2つのカテゴリーから成り立ちます。
- 月極駐車場スタイル
- コインパーキングスタイル
土地活用において、利用者に車を停めてもらって対価をいただくという形では同じですが、収益性の上下＝安定性との兼ね合い、という点が両者では異なります。
まずは簡単に違いを見ていきましょう。
月極駐車場
月極駐車場はひと月契約をベースとして利用者に駐車スペースを提供して料金を頂く手法です。
月毎に決まった金額を頂く為駐車スペース1台当たり、いくらという売り上げの計算が非常に明確で、初心者経営者にも安心の手法となっています。
例えば月3万円で貸していてスペースが5台分あれば3×5で15万円の収益というわけです。シンプルですね。
『駐車スペース×ひと月の契約料』がそのまま売り上げとなるので、人の流入などの要因で月によって売り上げが大きく上下してしまうという心配が必要ありません。
ただし、駐車スペースに対して契約者を100％埋められるかどうかというところが最初の課題として挙がってきます。
5台分の駐車スペースのうち2ヵ所が契約者不足では、売り上げは最高値より60％にまで落ちてしまうことになります。つまり、空車による打撃も現れやすいのが特徴です。
月極駐車場経営はアパート経営などと同じくなるべく空きを作らない様にするのが経営をする際の肝となります。
スペースの稼働率100％が維持できれば最も利益幅の安定した投資法と言えるでしょう。
コインパーキング
コインパーキングの経営スタイルはいわゆる『時間いくら』という形で利用者に駐車スペースを提供して料金を頂く手法です。
基本的には15分区切り・30分区切りなどで料金が決められており、車を停めた時点から清算完了までの時間を計測し料金とするシステムです。
また1日駐車などの大きな区切りで通常の計算よりも割安になる設定をしているところもあります。
料金自体は立地条件によって様々で
- 駅近であるか
- 街道沿いであるか
- 近隣のライバルパーキングの料金がいくらか
- 見つけやすいところにあるか
- 出し入れしやすいところにあるか
など、様々な条件が折り重なって決まっています。
基本的には駅近で主要街道沿いであると料金が上がり、過疎地域や出し入れが難しい立地ではそもそも需要が無い為料金が下がります。
利用者はやや流動的ですが、そのエリアの住民ではなく遠くから来る人が使いがちで、近くの建築現場や配送業者などに利用されることが多くなります。
時間単価で考えると月あたりの価格が固定されている月極駐車場よりも、やや割高でも利用者の流動性需要にマッチしたスタイルのコインパーキングの方が収益性が高いことが言われています。
基本的には昼周辺などのワーキングコアタイムに稼働率が上がり、夜間に向けて稼働率が落ちていきます。
価格帯に関しては近隣の状況によって変動することが多く、ライバルパーキングが下げたらこちらも下げざるを得ない。といった現象が見られます。
デパートやショッピングモールなどの施設が近くにあると回転率も上がり、単価も上がりやすいため利益が出やすい傾向にあると言えます。
駐車場の経営の基礎と手順
こちらの項目では駐車場経営に関しての共通項目を確認していきます。
経営において必ずやることになりますので、これから経営を考えている方は特にチェックしてください。
駐車場化
駐車場化にあたってはまず、土地をまっさらにすることから始まります。
不用になった古い建物がある場合はその上物を撤去しなければなりません。駐車場にするかどうかはさておき、更地にしておくと後々行動がしやすいので上物で困っている方は専門の見積もり業者を探すこともおすすめします。
反対に、上物撤去の提案も同時に査定してくれる駐車場事業者も存在していますので、駐車場だと決まっている場合は解体と駐車場設置込みの見積もりを探してみるといいでしょう。
上物がなくなった状態の更地になったら、次に必須なのがアスファルト舗装か砂利敷きの対応です。
また、駐車場の土地と道路に高低差がある場合は車両の出し入れが困難になります。
通常では車道ー歩道ー土地（駐車場）といった様に歩道を挟むことが多くあり、歩道は車道に対して一段高く作られています。
この段差を斜めにして道路との段差をなくすことを『切り下げ』と呼びます。
歩道は公共の物なので、段差に対しての切り下げ工事が必要な場合は地方自治体への申請が必要になります。最寄りの役所から相談窓口に相談をします。
土地自体の地面舗装が済むと次は車両を入れる為に必要な設備の導入です。
看板設置や駐車区切りなどのライン塗装、フェンスの設置、車止め（フラップ）の設置、照明の設置、監視カメラの設置、コインパーキングであれば精算機やのぼり旗なども必要です。
これらの駐車場化へのプロセスに関しては、一括で請け負いを相談できるところも存在しています。
また、オープン後の契約書等も運営の形式によって、オーナー自身でする仕事の範疇か、不動産屋さんなどに契約を代行してもらうかなどのパターンがあります。
稼働後にやること
駐車場としてオープンしたら、その後にやることも出てきます。
必ず必要なこととしては『清算』や『報告書の受け取り』など経理に類する内容で、要するに売り上げの確認をすることです。
生産を自分で行う場合は精算機の釣銭チェックなども自分で行うことになります。
これはどの様な形態であろうと労力の差はあれ必ず月1回以上は発生します。
さらに稼働後に共通でオーナーが取り組むことの一つに『清掃』が挙げられます。
基本は放置型投資と思われている駐車場型の土地利用ですが、人の出入りが発生する為専用の機器のメンテナンス以外にも基本的な土地清掃も必要不可欠です。
特に大通りに近い道路などはどこからごみが飛んでくるかわからずビニール袋などの小さいごみの散乱が懸念されるほか、大きい釘や石、金属片といった直接パンクにつながるゴミが見つかることも珍しくありません。
タバコが捨てられている可能性もあります。
また、ラクガキ対策や衛生管理などを徹底することで、利用者にとっても安心して車を停められる場所になり収益性が安定します。
近隣の料金調査も継続して行うオーナーの仕事です。
例えば近隣に30分200円のコインパーキングができたのに、こちらは30分300円のまま放置をしていたら常に利用者に比較され、こちらのパーキングの稼働率は悪くなってしまいます。
月極駐車場の場合も同様で、近隣の平均値や適正価格より著しく悪い場合は新規の契約者が集まらずに空きスペースを作ってしまう可能性が出てきます。
駐車場経営は価格競争の商売の一面が強いので、近隣の調査活動は定期的に行い既存顧客を奪われないように常に検討を加えていきましょう。
こちらで紹介した『清算』『清掃』『競合調査』はある程度まめに行う必要があり最低でも月1回の確認。できれば対象の土地の近所を通った時などに気を配っておくとよいでしょう。
利用者は特に衛生面や料金面に敏感です、放置投資とは言え自分の土地なのでその面は怠らないように努めましょう。
トラブルの防止
駐車場経営が安定した後のリスクとしてあげられるのが様々なトラブルの発生です。
- 不正利用者による金銭の未払い
- 利用者同士のトラブル
- ラクガキや破壊などの器物破損被害
- 衛生管理劣化による利用者離れ
トラブルは金銭問題に限らずこちらの意図しないところでも起こります。
特に利用者同士のトラブルによりこちらの機材が破壊されたり、悪い噂が立った場合の被害は思ったよりも大きいものとなります。
その為前述したような清掃点検を定期的に行うことで、利用者側から綺麗に扱ってくれる可能性があがります。
土地自体に清潔感があることで、わざわざトラブルを持ち込むような利用者も居なくなりますので一石二鳥です。
また、駐車スペースの間隔を最初から広めに設定することで、利用者同士のトラブルを事前に防げる可能性もあります。
パーキングによっては駐車台数を確保する為に一台一台の間隔をギリギリまで狭めて土地を利用しつくすような設計をしているところもありますが、こうしたギリギリの設計をしてしまうと車両同士の接触からトラブルに発展しかねません。
『誰が使うか？』『その利用者は快適に使えるか？』を常に考えて、トラブルリスクを避けられるように注意を払っていきましょう。
経営楽々 一括おまかせスタイル
月極駐車場にしろ、コインパーキングにしろ人が使う場所である以上、契約・設備劣化・トラブル・経理清算など細かい業務は発生してきます。
そんな時に考えたいのが『完全おまかせの楽な経営スタイルは無いのか？』ということです。
実はそんな楽チン経営の願望を叶えてくれるのが駐車場事業者への一括おまかせです。
コインパーキング経営を運営会社に一括でおまかせにする場合、ここまで解説してきた土地整備からオープン後の管理までを一括で行ってくれます。
何せ相手は数千単位の土地を管理し経営する集団ですから、そういったことには信頼がおけるわけです。
街中で同じ駐車場の看板を見かけることがありますが、これらは駐車場事業者管理のコインパーキングとして経営されています。
こういった契約の場合は収入自体は駐車場事業者に入り、土地オーナーには土地の賃料が入る仕組みです。
要は月極で土地を一括借り上げしてもらっている状態になるので、オーナーには安定収益が入り事業者には努力次第の売り上げが入ることになります。
個人管理と比較してのデメリットは、駐車場事業者側の実入りの方が多くなり自身の収益性は下がるということです。
自身の管理であれば管理コストの観点から取れていたはずの収益が、こういった一括借り上げでは一定の収益金額となり基本的に収益性は落ちます。
それでも安定収益が欲しい・管理の労力を取られたくないという事であればこういった事業者一括借り上げの方式をおすすめします。
運営会社に委託した場合は基本的に下記の様な流れになります。
- 問い合せから査定日時確定までの往復連絡
- 事業者の現地調査
- 試算・土地オーナー方への計画表と収容能力などの開示
- 事業者の査定で問題が無ければ契約を締結
- 工事日程の開示
- 実工事の開始
- 駐車場オープン
オープン後も管理は事業者側で行ってくれるため、オープン後の宣伝活動や清掃活動を気にする必要はありません。オーナー側は基本的に貸出料分の振り込み報告を確認するだけとなります。
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その他の土地活用術
今回紹介した駐車場スタイルの経営以外にも、土地を活用したビジネスは存在しています。
駐車場経営と違って上物がすさまじく高く、手軽に始められないものも存在していますが、その点も踏まえながら確認をしてみてください。
コインランドリー
コインランドリー投資は特に2019年前後に爆発的に注目された土地活用方法です。
余っている土地の上物としてコインランドリー施設を建てて収益を生み出す方式となります。
平成初期と変わってカフェ併設型のコインランドリーも増え、オシャレで清潔感のある内装が人気になることもしばしばです。
逆にコインランドリー投資は初期投資額が非常に高いことで知られており、設備費用で2000万円以上の持ち出しになることもあります。
基本的に人件費不用で、やることも点検と清掃ということで放置するには向いている方法ですが、反面デメリットも大きく。
- 新規認知の難しさ
- 顧客定着のむずかしさ
- 電気代や水道代の高騰
- 非回転時の赤字懸念
などデメリットも多くあります。
設備的な問題で経営撤退判断をするのも難しく初期投資の償還方法も売り上げに頼りきりとなるため固定客がつかなかった場合は非常に大きい足かせとなってしまいます。
また、コインランドリー投資が流行った所為もあり近年は価格競争・立地競争という苦境に立たされている為、参入が非常に厳しいものとなっています。
トランクルーム
土地の上に大きい倉庫を設置し、それを貸し出すことで収入を得る方法です。
トランクルームは自分で借りてきての設置型と駐車場の様な業者委託の方法に分かれており、断然業者委託の方が楽に稼働まで持っていけます。
初期費用が非常に少なく済み、その土地の別の活用方法が決まった場合にも比較的容易に撤退ができるのが強みです。
そして他の土地活用と比べてほぼ放置できるというのが最大のメリットと言えます。
手がかからない反面収益性が低く、月次で大きな金額を儲けることはできない為大きく儲けたい場合には不向きな土地活用と言えます。
その他の土地活用方法に比べ、ローリスク・ローリターンな方法となりますので、少しでも不安を無くしたいという方にお勧めの手法です。
アパート・マンション
土地活用のスタンダード・主軸とも言えるのが物件の貸し出しです。
空き地に上物を設置し、戸数分の家賃を定期的に得ることができる非常に理に適った経営です。
反面、立地や駅の有無、近隣のコンビニやスーパーなどの店舗事情により人気不人気がハッキリと表れてしまうものでもあります。
建物を建てる特性上、導入までの時間が他の投資方法に比べてかかってしまう懸念や修繕コストなども視野に入れなければいけません。
また、空室を埋められるかどうかにより月の収入も大きく変わってきますので、月によっては見込み収入に届かない可能性も考えられます。
太陽光発電
太陽光発電は自治体からも補助金が出るなど再生可能エネルギー分野としてかなり注目されていた投資法です。
駐車場経営などと同じく、自身でソーラーパネルを設置して得た電力を電気会社に売る方法と、電気事業者に土地そのものを貸し出して賃貸料を得る方法とに大きく分かれています。
メリットは集客の必要性が無く、メンテナンスも専門の業者に頼めば自分側で管理をする必要がほとんどない点です。
反対にデメリットが、まず土地を選ぶという事。性質上太陽光は欠かせない為、日当たりの悪い土地にはそもそも向いていません。
設置時に日当たりが良くても将来的に近くに高い建物が建つ可能性は否定できない為、設置後の懸念というのもあります。
設置後は雨風による劣化が懸念されたりとメンテナンスに直接手を出すことはないものの、定期的に状態の確認が必要となります。
また、昨今では電力自由化による価格競争の為原材料である電機は売買価格自体が下落傾向にあります。
駐車場経営は楽で安定する？
駐車場経営は、他の土地活用術に比べて収益性と労働力の天秤がちょうどよく釣り合いが取れているビジネスです。
上物設置が無い為、初期投資リスクやメンテナンス費用を抑えることができますし、ある程度の清掃点検さえ行っておけば毎日現場に顔を出す必要性は無いからです。
アパート経営や太陽光発電などはその意味でも初心者向けの投資法とは言い難いところがあります。
また、駐車場経営は将来的に需要が継続するという点も見逃せません。
人流がある限り近隣の土地開発や、配送などの需要は無くならない為それらを支える駐車需要もまた無くならないのです。
こうした点から作るのも剝がすのもある程度融通の利く投資方法というのが眠っている土地を活用した駐車場経営となります。
もっと突っ込んだ内容が効きたい、プロの意見が知りたいという人には、複数一括見積サービスがオススメです。