駐車場経営での土地選びは収益性を左右する最も大きなポイントです。
そのため駐車場予定地の周辺環境や立地の条件、競合他社の有無などを慎重に見極めることが求められます。
この記事では、月極駐車場とコインパーキングのどちらにするかによって異なる土地の選び方をわかりやすく解説します。
土地購入、すべき？
駐車場経営を考えている方にとって、最初に悩むのは「土地を購入すべきかどうか」という点でしょう。土地を所有することでメリットは多いですが、デメリットも存在します。
■メリット
自由な運用…駐車場のレイアウトを自由に決められ、長期的に安定した経営ができる
将来的な資産…将来的に売却益が見込めたり、他の土地活用に切り替えることも可能
固定費がかからない…借地と違い、毎月の地代が発生しない
■デメリット
高い初期費用…多額の費用が必要で、融資を受ける場合は返済の負担も考える必要がある
固定資産税の負担…土地を所有すると、毎年の固定資産税が発生する
リスクが大きい…土地の維持や売却が難しい場合は、資金が拘束されるリスクがある
土地購入に向いている人、向かない人
駐車場経営を始める際、土地を購入するかどうかは多くの方が悩むポイントです。
土地を持つことにはいくつかのメリットがありますが、その分、注意点も多く、向き不向きが分かれます。
ここでは、土地購入に向いている人と向かない人、それぞれの特徴について整理します。
■土地購入に向いている人の特徴
安定した収入を目指したい
将来の資産形成を考えている
長期間の経営を見据えている
■土地購入に向いていない人の特徴
初期費用を抑えたい
短期間での利益を重視したい
固定資産税や維持費が負担に感じる
土地購入の前にすべきこと
駐車場経営を始める際に土地を購入するかどうかは大きな決断です。多くの費用や時間がかかるため、購入前にしっかりと準備をしておくことが重要です。
ここでは、土地を購入する前に行うべきことをいくつかご紹介します。
①立地条件の調査
周辺の交通量や人口密度を調べましょう。人や車の流れが多いエリアは、駐車場の利用者も多くなります。近くに商業施設やオフィスビル、公共施設などがあるかどうかを確認し、利用者がどれだけ見込めるかを検討することが大切です。
②競合状況の確認
同じエリアに他の駐車場が多くある場合は、競合の影響を受けやすくなります。周辺の駐車場の数や料金設定、稼働率などを調べ、差別化できるポイントがあるかを考えてみましょう。例えば、他よりも安価に設定したり、便利な設備を導入したりすることで競争力を高めることができます。
③費用の試算
土地の購入費用だけでなく、駐車場の整備費用や固定資産税、メンテナンス費用も考慮する必要があります。予算をしっかりと立て、経営が始まった後の収益と支出のバランスを見極めることが大切です。また、万が一のトラブルや予期しない支出に備えて、十分な資金を確保しておくことも重要です。
④将来の土地活用を考える
土地を購入する場合、駐車場としての利用だけでなく、将来的な活用方法も視野に入れておきましょう。もし駐車場経営が思うようにいかない場合、他の用途に転用できる可能性があるかを調べておくことで、土地の価値を最大限に引き出すことができます。地域の将来の開発計画なども事前にチェックしておくと良いでしょう。
⑤収益シミュレーションを行う
収益性をシミュレーションすることで、どの程度の利益が見込めるのかを具体的に把握できます。駐車場の稼働率や料金設定を考え、予想される収入と支出を比較してみましょう。これにより、土地購入がどれだけのリターンを生む可能性があるのか、より現実的な判断ができるようになります。
購入する土地の選び方
駐車場経営を成功させるためには、土地の選び方が非常に重要です。土地の立地や形状、周辺環境などが収益に大きく影響するため、慎重に判断する必要があります。ここでは、駐車場経営に適した土地の選び方を解説します。
①立地が収益を左右する
土地の立地は、駐車場経営の収益を大きく左右します。人や車の流れが多いエリアや、商業施設やオフィス、病院、駅の近くは特に有望です。こうした場所では駐車場の利用者が多く、安定した収益を見込めます。ただし、地価が高い場合も多いため、収益性とコストのバランスを考えることが大切です。
②周辺環境をリサーチする
周辺にどれだけの競合駐車場があるかを調べることも重要です。競合が少ない場所や、他の駐車場が高稼働しているエリアであれば、新たに駐車場を設けるチャンスがあります。さらに、周囲の施設や建設計画もチェックしておきましょう。将来的に交通量が増えると予想されるエリアは特に注目です。
③土地の形状と広さを確認する
駐車場として使いやすい土地かどうかも重要なポイントです。理想的な土地は、できるだけ四角形に近い形状で、道路に面した部分（間口）が広いものです。これにより、車の出入りがスムーズになり、駐車スペースを効率よく配置できます。狭すぎる土地や変形地は、車が駐車しづらくなる可能性があるので注意が必要です。
④費用対効果を考える
土地の購入費用と、そこから得られる収益を比較してみましょう。固定資産税や維持費などのコストも含め、全体の収益性を検討することが大切です。高い土地を購入しても、駐車場の稼働率が低ければ赤字になる可能性があります。事前に費用対効果をしっかりとシミュレーションしておくことが求められます。
⑤将来的な発展性を見据える
土地を選ぶ際には、周辺エリアの将来性も考慮しましょう。地域の開発計画や人口の増減に関する情報を集めることで、長期的に収益を得られるかどうかを判断できます。将来的に人の流れが増えるエリアや、再開発が予定されている場所は、収益性が高まる可能性があります。
経営目的に応じた土地の選び方
駐車場経営を始める際は、どのような形態で運営するかを決めることが大切です。月極駐車場にするのか、それともコインパーキングにするのかによって、適した土地の条件が異なります。ここでは、それぞれの経営目的に応じた土地の選び方をご紹介します。
月極駐車場に適した土地の特徴
・住宅街やオフィス街に近い場所
・長期間の安定した収入が見込めるエリア
・土地の広さがある程度確保できる場所
・整地が簡単な土地
コインパーキングに適した土地の特徴
・人や車の流れが多い場所
・短期間での収益が見込めるエリア
・交通アクセスが良い土地
・24時間利用が可能な場所
月極駐車場とコインパーキングは、それぞれの特徴に応じた土地選びが必要です。
どちらの形態にするかを明確にし、それに合った土地を選ぶことで、効率的な経営が可能になります。目的に応じた土地を見極めて、より安定した収益を目指しましょう。