古い家を解体し、土地を更地にする上でこうした建物解体を初めてなさるオーナーさんが考えるべきことは多々ありますが、ジャンルを分けるとこれだけです。
- 解体に関する目的を決める。
- 解体にかかるお金を知る。
- 解体に関する近所への周知をする。
- 解体業者同士の提案や実績を比べて解体業者を決める。
目的・お金・周知・複数見積もりと覚えてください。
多くの方が、土地活用のための古い家・空き家の解体工事など一生に一回接するかどうかというところです。
その為、ほとんどの人がどうすればいいかわからず迷ってしまうのが一般的ですが、目的を決めて順序だててやっていくことで、この難しい手順を理解しながらこなしていくことが可能になります。
目的に関しては、土地のオーナーさんがそのあとどういった活用をするかが主眼になってきますが、オーナーさんごとに事情が異なります。目的とスケジュールはある程度把握して解体見積りに臨むようにしましょう。
こちらの記事では一般的な費用と心配事、業者の決め方を掲載しています。今後の土地活用をお考えの方はぜひ参考になさってください。
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一般的な空き家の解体費用とは
解体に関して、一般的に一番わかりづらいのがこの解体相場です。
解体相場の計算方法は大きく坪単価と一括のような方法がありますが、廃棄物管理やアスベスト調査費など、オプション的な料金もかかわってくるため、内訳を細かくして言った場合の計算方法はやはり面積当たりの解体費用とそのほかの特別措置費用の合算になります。
まず一般的に一件家の解体相場と言われる費用は100万円～400万円と言われています。
これらは材質による差異、住所要因、先ほど紹介した特別措置の合算など様々な条件によっでこれだけの幅が出てきます。
一般的な範囲基準としては下記のようになります。
坪単価による計算
- 木造：1坪あたり20,000円から50,000円
- 鉄骨造：1坪あたり34,000円から70,000円
- RC造（鉄筋コンクリート）：1坪あたり35,000円から130,000円
値段幅があるのは築年数・時期要因・住所要因・自然な高騰などがあり一概には言えませんが、解体のしやすさが計算に出ているとイメージしていただくのがわかりやすいです。
建物の大きさと構造に基づいた一般的な解体費用:
- 木造2階建て（30坪）の解体工事の相場は120万円から180万円
- RC造2階建て（50坪）の解体工事の相場は280万円から400万円
先に一般相場は100万円～400万円と記載しましたが、この様な事例も存在しています。
例えば左記に記載したRCの最大値13万円の50坪であれは650万円相当であり上記の見積もりよりも高くなります。
また、都内より地方の方が見積もり単価が安いとされることが多いですが、主要な交通網から離れすぎると実質の作業時間が制限されるため逆に高くなってしまう恐れもあります。
業者ごとに距離の要因がどの程度の比重になっているのか、細かく追うことはできませんが見積もりを提示された際に確認可能であれば聞いてみるとよいでしょう。
解体とスケジュール周知
解体を進めるうえでは法令などの必要要件の確認もありますが、法の外で重要なのが近隣の方への解体スケジュール周知です。
近隣の方への事前のご挨拶や、どのような解体をするかを伝えることは、解体を進めるスムーズに進める上で欠かせない内容です。
場所に限らずでは解体作業による騒音や振動が近隣住民の生活に影響を与える可能性があり、事前に近隣住民への挨拶と解体作業のスケジュールを共有することで後日のクレーム発生を防ぐことにもつながります。
また、こうした周知業務を挟むことにより解体業者側と近隣住民の勘違いによる日程のズレもなくなります。
クレームの一例として、あるオーナーさんは、関係者とのコミュニケーション不足からトラブルに見舞われます。
解体業者はオーナーさんが想定していたよりも早く解体作業を開始し、オーナーさんと同じ理解だった近隣住民からクレームが入ります。
結果として、オーナーさんは解体作業の停止と多額の違約金を支払うハメになってしまいました。
このケースは稀ではありますが業者もオーナーさんも人間であるため、日付の確認は一回だけというのは非常に危険です。
その点、周知スケジュール自体を解体業者コミュニケーションを取りながら、近隣の方に対して行えれば、そのようなリスクは更に発生しづらくなるでしょう。
こうしたコミュニケーションは解体作業を成功させるために不可欠であり、また近隣住民との関係を良好にし、ひいては土地の価値を守る為にも非常に重要です。
トラブルに巻き込まれ土地に悪い噂が立ったり意図せぬ形で違約金や迷惑料を払うことになったら、せっかく計画した土地活用も悪い方向へ行ってしまいます。
是非事前のスケジュールチェック、周知チェックを怠らないようにしてください。
解体業者の見比べ・相見積もり
先にスケジュールについて述べましたが、スケジュールの取り決めは当然オーナーさん自身と業者の都合により変わってきます。また、細かいところでは悪天候もスケジュールに関わってきます。
ですので、基本的にはスケジュールと業者決めは並行で進めていくものと捉えておくとよいでしょう。
特に築年の古い建物や、土地形状と周りの環境調整が難しい建物などは工期が長くなる可能性も考えられます。
写真や住所情報などの見積もりだけではなく、現場下見も正確な情報共有には必要になってきます。
先に示した通り解体業者の見積もりはそもそものばらつきがあり、解体手法にも得手不得手がある為さらに見積もりはバラツキ易くなっています。
有名なハウスメーカーなどは解体を専門としているわけではない為、解体専門の業者より割高になる可能性も高いです。
ですので、基本的には業者の有名度選んでいくよりも、口コミなどを確認しつつ複数社の合い見積もりを取って解体業者を選ぶことを推奨しています。
状況によっては20％以上も解体費用に開きが出ることがあり、元々の金額が少なくないだけに吟味にある程度時間を脚気定位作業となっています。
法令や事前の提出物
その他解体には法令上の届け出がありますので一般的な部分のみをご紹介します。
これらは土地オーナーさんだけのものではなく、解体業者側の確認も入ってきますが、扱うものが大きいだけにそれなりに用意するものがあります。
- 解体届の提出
- 建築基準法に基づき、解体工事を行う前に市町村の建築課などに解体届を提出する必要があります。
- 建築確認
- 解体工事が建築基準法に適合しているかどうかを確認します。これには専門家の意見が必要な場合もあります。
- 廃棄物処理許可
- 建築廃材などの廃棄物の処理には、廃棄物処理法に基づく許可が必要です。
- 安全対策の確認
- 労働安全衛生法に基づき、作業員の安全対策を確認します。これには作業員への安全教育も含まれます。
- 土地の再利用計画
- 解体後の土地利用については、都市計画法や地方自治法に基づく手続きが必要な場合があります。
- その他の許可・届出
- 地域や建物の特性によっては、文化財保護法や環境影響評価法など、その他の法的手続きが必要な場合もあります。
市町村への届け出などは何となくイメージできるでしょうが、廃材に関するものなどはプロに入っていただかなければわからないところもあるでしょう。
基本的にはこれらの処理を一括して請け負ってくれる、もしくは一緒に進めてくれる業者を探すことがベストとなります。
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今回紹介しきれなかった、法令などでの必要な届け出も業者側が一手に引き受けるスタイルなので、オーナーさんは申し込みをして情報を待ちあとは担当者に任せるだけでOKとい楽チンシステムなのが最大の魅力ですね。
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